Pénurie de logements étudiants : le marché le plus tendu est aussi l'un des plus sûrs

Les chiffres tournent en boucle depuis juillet. Plus de 180 000 demandes de logement en résidence universitaire demeuraient non satisfaites au 1er janvier 2026 selon le Crous. La Fage relevait en février que 15 % des étudiants mettent trois à six mois à se loger, près de 23 % en Île-de-France. Mais la donnée la plus éclairante vient d'une étude du portail Bien'ici publiée début juillet : entre 2019 et 2026, la part des studios proposés à la location plutôt qu'à la vente serait passée de 47 % à 8 %.

Ce n'est donc pas la demande qui a bougé, c'est l'offre qui s'est retirée. Arbitrages de vente, glissement vers la location touristique, sorties du parc pour indécence énergétique : le petit logement est devenu la variable d'ajustement du marché locatif. C'est une véritable erreur collective !

Le verrou énergétique s'est desserré sur les petites surfaces

Beaucoup de propriétaires ont renoncé à remettre un studio en location au motif d'une étiquette F ou G. Or le cadre a bougé deux fois en leur faveur. L'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé le calcul du DPE qui pénalisait mécaniquement les logements de moins de 40 m². Puis, au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 : environ 850 000 logements seraient sortis du statut de passoire sans le moindre travaux, pour l'essentiel de petites surfaces chauffées à l'électricité.

Le réflexe à recommander en gestion est simple : faire rééditer l'étiquette avant de conclure qu'un bien est inlouable. L'interdiction des G depuis le 1er janvier 2025, puis des F au 1er janvier 2028, demeure évidemment le cap à tenir.

Un locataire étudiant juridiquement mieux garanti que les autres

Vient l'argument que je défends auprès de mes clients hésitants : l'étudiant est, sur le plan des sûretés, le locataire le mieux couvert du parc privé.

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur ayant souscrit une assurance loyers impayés d'exiger en outre un cautionnement, à peine de nullité - sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. C'est l'unique profil pour lequel la loi autorise le cumul d'une GLI et de la caution parentale. À défaut, la garantie Visale d'Action Logement, gratuite, couvre jusqu'à trente-six mensualités.

Encore faut-il que l'acte tienne. Depuis l'ordonnance du 15 septembre 2021, l'article 2297 du code civil n'exige plus de mention manuscrite mais impose toujours, à peine de nullité, une mention par laquelle la caution exprime elle-même l'étendue de son engagement. Une caution mal rédigée ne vaut rien le jour où l'on en a besoin : c'est là que le professionnel se distingue du formulaire téléchargé.

Une sortie des lieux sans congé

Second argument : la restitution du logement. Le bail meublé étudiant de neuf mois de l'article 25-7 de la loi de 1989 s'éteint à son terme, sans reconduction tacite ni congé à délivrer. Le bail mobilité, d'un à dix mois, n'est pas renouvelable. Dans la pratique, le maintien abusif dans les lieux est rare : l'étudiant part parce que ses études s'achèvent, et il a à ses côtés un garant identifié et solvable. En plus de 20 ans d'exercice, je n'ai quasiment jamais ouvert de dossier d'expulsion à l'encontre d'un locataire étudiant !

Restons lucides pour autant. L'occupant sans droit ni titre relève du juge des contentieux de la protection, et la trêve hivernale recouvre l'essentiel de l'année universitaire. La rotation annuelle a un coût : vacance estivale, états des lieux, remise en état. Le rendement de ce segment se gagne en gestion, pas en négligence.

Nous ne réglerons pas la crise du logement étudiant. Nous pouvons en revanche cesser de laisser croire que ce segment est un marché de second rang.