Pourquoi faire appel à un avocat en droit immobilier pour les baux commerciaux

Des termes difficilement compréhensibles, un manque de précision, des conditions de paiement non prévues et des clauses imposées sans discussion : certains faits doivent encourager les locataires à faire preuve d'un minimum de vigilance. En raison de leur complexité, les baux commerciaux peuvent enrayer et ralentir le développement d'une activité. Parfois même, à la fin du bail, la facture peut être salée à cause d'un certain nombre de choses que le locataire n'avait pas anticipé. Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier peut être une solution afin d'éviter les mauvaises surprises et négocier les points stratégiques avant de signer un bail commercial.

Négocier le loyer et son renouvellement

Négocier le loyer est un préalable avant la signature du bail commercial, mais également au moment de renouveler ce bail. Pour rappel, un bail commercial est un contrat de location d'un local qui est utilisé pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Sa durée minimale est de neuf ans. Une résiliation triennale est néanmoins possible. Pour le preneur, le bail commercial représente un engagement financier à long terme assez conséquent. Ce loyer à usage commercial, artisanal ou industriel peut se négocier. L'intervention d'un avocat spécialiste en droit immobilier aide à fixer le loyer et obtenir le montant le plus avantageux. En effet, en raison de son expertise du marché de l'immobilier, l'intervention du juriste permet de ne pas signer des baux commerciaux avec des conditions et des prix inégalitaires. Le montant du loyer doit être réel, sérieux et tenir compte du type d'activité exercée, de la durée, de l'emplacement, de la surface louée.

L'avocat en droit immobilier peut aussi intervenir pour défendre et représenter les intérêts du locataire dont les droits lui permettent de demander le renouvellement du bail commercial. Le bailleur a la possibilité de faire une demande de révision triennale du loyer. Le nouveau montant du loger doit correspondre à la valeur locative. A défaut, le locataire se réserve le droit de demander une baisse du loyer. Lors du renouvellement du bail, l'avocat peut accompagner le locataire lors de la négociation du loyer.

Les clauses et le dépôt de garantie

Généralement, un dépôt de garantie des baux commerciaux est demandé par le bailleur. Cela n'est cependant pas obligatoire. Comme le montant est librement défini par les parties, l'intervention d'un avocat en droit immobilier est décisive au moment de négocier ce montant et les créances qui sont couvertes par le dépôt. Il ne faut également pas oublier que les sommes, versées à titre de dépôt de garantie, ne sont pas soumises à la TVA. Le bailleur ne pourra donc pas les réclamer. D'ordinaire, le montant du dépôt de garantie représente un ou deux trimestres de loyer. Dans certains cas, ce dépôt de garantie peut servir à couvrir les impayés de loyer et impayés de charges locatives qui peuvent rapidement se transformer en problème en cas de litige ou de défaut de paiement. Ce dépôt de garantie peut aussi servir à payer les impôts dus, par le locataire, prévus par la loi ou les stipulations du bail, en particulier la taxe foncière ou les taxes locales. Enfin, ce dépôt de garantie peut couvrir les coûts de réparations suite aux éventuelles dégradations du local commercial par le locataire.

Afin d'éviter tout litige sur le dépôt de garantie, l'intervention d'un avocat spécialiste en droit immobilier est décisive. L'avocat va notamment apporter sa contribution lors de la rédaction du bail commercial, notamment aux clauses du bail. Les modalités de versement, d'encaissement et de restitution du dépôt de garantie seront clairement définies, et la sécurité juridique pour les différentes parties sera renforcée.

Au niveau des closes, il est recommandé, si possible, que la destination des lieux ne soit pas trop spécialisée. Ceci permettra de se développer également dans des activités connexes. Par ailleurs, l'avocat en droit et en baux commerciaux peut déceler des clauses qui peuvent être très lourdes et contraignantes, en particulier celles qui interdisent de céder le bail seul ou la clause de non-rétablissement.

Négocier la sortie du bail

A la différence du renouvellement, de la résiliation ou encore de la cession du bail commercial, les conditions de sortie du contrat peuvent être négociées. Différents motifs de résiliation du bail commercial sont retenus par la loi : l'expiration de la période triennale, la résiliation à l'amiable, la destruction du local, le manquement du locataire à ses obligations qui sont prévues dans une clause résolutoire.

Les conditions de sortie du contrat

Les conditions de sortie du bail commercial peuvent contenir une clause de remise en état. Cela veut dire que le locataire doit rendre les locaux dans un état irréprochable dès la sortie du contrat. Il est donc essentiel de bien vérifier l'état réel des locaux au moment de la signature du contrat de bail car la remise en l'état peut devenir un véritable poids financier. Il faut aussi bien veiller à la clause de garantie solidaire qui offre la possibilité à l'ex-bailleur de réclamer les loyers qui n'ont pas été versés par le nouveau locataire défaillant. Dans l'élaboration du droit des baux commerciaux, l'avocat en droit immobilier joue donc un rôle déterminant car il accompagne dans la négociation des conditions, des termes et des clauses négociables afin d'anticiper les éventuels litiges qui pourraient survenir plus tard. La présence d'un expert juridique préserve des abus qui pourraient survenir dans le contrat.