Pourquoi soigner son avant-contrat

Les trois grandes typologies

Il existe principalement trois grandes catégories d'avant-contrat en matière de vente immobilière : le compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique), la promesse unilatérale de vente (ou promesse de vente) et la promesse unilatérale d'achat. Nous ne reviendrons pas ici sur les promesses unilatérales d'achat (également appelées offres d'achat ou offres de prix) cette thématique ayant déjà fait l'objet de mon précédent article. Nous réduirons donc le champ de cet article aux seuls compromis et promesses unilatérales de vente.

Avant de s'engager plus loin, rappelons l'importance que revêt l'avant-contrat, bien que non obligatoire, en ce sens où il s'agit d'un contrat préparatoire à la signature de l'acte final, l'acte authentique. En d'autres termes sa rédaction va inéluctablement avoir une portée sur l'acte de vente. Aussi, bien que leur rédaction ne soit pas de la compétence exclusive du notaire comme peut l'être un acte authentique (un particulier peut rédiger lui-même un avant contrat), il est toujours préférable de recourir à un professionnel aguerri à l'exercice.

Profitons-en également pour rappeler que les agents commerciaux exerçant pour le compte des agences immobilières ne sont pas autorisés à établir par eux-mêmes les promesses et compromis de vente.

Le compromis de vente

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, est un engagement réciproque entre le vendeur et l'acquéreur. S'il est parfaitement rédigé, il vaut juridiquement vente. En effet, l'article 1583 du Code civil vient préciser qu'une vente est considérée comme « parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Toutefois, il faut pousser un peu plus loin cette analyse puisque le Code civil vient rajouter plusieurs éléments impératifs à la conclusion d'un contrat, à travers ses articles 1113 et suivants. Retenons principalement qu'un contrat se caractérise avant tout par un accord de volontés. En d'autres termes, l'acquéreur et le vendeur doivent s'engager sans équivoque dans la vente. Afin de satisfaire notamment à cette obligation, le compromis de vente dont la rédaction est plutôt libre, doit ainsi signifier la rencontre d'une offre et d'une acceptation, le tout, en précisant les éléments essentiels de cet accord, ou, si vous préférez, les conditions exactes dans lesquelles la vente va se réaliser (parties concernées, objet exact de la vente, délais, conditions financières, modalités de financement...). À défaut, les juges considèrent de manière constante que les parties n'en sont encore qu'au simple stade de la négociation.

La signature d'un compromis de vente, lorsqu'il s'agit de l'acquisition d'une habitation a par ailleurs pour incidence d'ouvrir pour l'acquéreur un droit de rétractation dont le délai est de 10 jours (article L.271-1 Code de la construction et de l'habitation), à condition qu'il soit notifié aux acquéreurs accompagné de l'ensemble des annexes ad hoc.

Enfin, bien qu'il ne soit pas toujours pratiqué voire de moins en moins pratiqué en raison des contraintes qu'il implique, le compromis de vente ouvre droit à dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie (entre 5 et 10% du prix de la vente) vient, comme son nom l'indique, garantir le vendeur en cas de rétractation injustifiée de l'acquéreur (hors conditions suspensives et droits de rétractation) : les sommes consignées lui sont alors acquises.

La promesse (unilatérale) de vente

La promesse unilatérale de vente permet au promettant de donner au bénéficiaire une option exclusive d'achat pour un temps donné. C'est donc le vendeur qui s'engage à réserver le bien à l'acquéreur et ne pas le vendre à un autre. L'acquéreur quant à lui peut conserver le bénéfice du doute puisque la promesse de vente laisse à l'acheteur la liberté de lever ou non l'option, en d'autres termes d'acheter ou non le bien.

Comme pour le compromis de vente, sa rédaction est plutôt libre, mais de son contenu va découler son impact. Aussi est-il essentiel de faire figurer dans la promesse de vente les éléments essentiels de l'accord convenu (parties, objet, délais, financement...) .

En revanche, la promesse doit être enregistrée sous 10 jours au service de l'enregistrement de la publicité foncière du vendeur ou de l'acheteur. Cet enregistrement a pour but d'assurer une date certaine à la promesse de vente.

Une promesse unilatérale de vente peut comme pour le compromis, prévoir le versement d'une garantie par l'acquéreur appelée " indemnité d'immobilisation" (de l'ordre de 10%). Comme son nom l'indique cette indemnité constitue une compensation du temps de réservation du bien tel qu'il est stipulé dans la promesse. Notez par ailleurs que cette indemnité d'immobilisation est obligatoire pour toute promesse de plus de 18 mois dès lors que le vendeur est un particulier. Elle s'élève alors à 5 % minimum du prix de l'opération.