Quelles différences entre le bail professionnel et le bail commercial ?

Quand un local est mis en location, la mission de l’agent immobilier consiste aussi à orienter et conseiller le propriétaire bailleur sur les régimes envisageables, en pointant autant leurs avantages que leurs inconvénients, mais également en tenant compte du secteur géographique concerné. Entre bail commercial et bail professionnel, le propriétaire bailleur doit trancher.

Pour faire le bon choix entre un bail professionnel et un bail commercial, certains éléments de premier ordre sont à prendre en compte. L’activité du locataire (ou preneur) va ainsi déterminer le bail applicable. En effet, le bail professionnel s’adresse aux activités non commerciales, par exemples pour des médecins, des comptables, des architectes… De son côté, le bail commercial est destiné aux activités commerciales, industrielles et artisanales. Cela s’adresse essentiellement aux commerces. Leur durée varie également puisque le bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans tandis celle du bail professionnel est de 6 ans. Des dérogations sont néanmoins possibles. Les parties peuvent, d’une part, décider de se soumettre au régime des baux commerciaux alors qu’un bail exclusivement professionnel aurait été possible.

D’autre part, les parties d’un bail commercial ont la possibilité de déroger aux dispositions légales à condition de conclure un bail dit dérogatoire. Soumis aux règles du Code civil, le bail dérogatoire ne peut être d’une durée totale supérieure à 3 ans. A l’expiration du bail, les parties n’ont plus le droit de conclure un nouveau bail dérogatoire afin d’exploiter le même fonds dans les mêmes locaux et le preneur n’a pas droit au paiement d’une indemnité d’éviction. Toutefois, le bailleur doit faire preuve de vigilance car si, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du bail dérogatoire, il laisse le preneur dans les locaux, un bail commercial sera alors formé.

Quelles différences entre le bail commercial et le bail professionnel ?

Au niveau de la résiliation, s’il s’agit d’un bail professionnel, le locataire peut, quand il le souhaite, prévenir le bailleur de son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis d’une durée de 6 mois. Cette notification est réalisée par le biais d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par un acte d’huissier.

Quand il s’agit de la résiliation d’un bail commercial, le preneur a l’opportunité de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, sauf dans certains cas prévus par la loi où le bail l’interdit. Le bailleur peut mettre fin au bail commercial dans deux cas. Le premier peut intervenir après chaque période triennale en notifiant le congé six mois à l’avance par acte de commissaire de justice au motif de construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. Le second cas de résiliation par le bailleur peut intervenir à tout moment en cas de faute du locataire, en application d’une clause résolutoire, ou bien en obtenant la résiliation du bail en justice.

Le renouvellement du bail

Le locataire d’un bail professionnel n’a aucun droit de renouvellement du bail. Conséquence : le bailleur peut mettre fin au bail à l’expiration de sa durée, moyennant un préavis de 6 mois, sans avoir à justifier d’un motif ni à devoir verser de contrepartie financière au locataire.

De son côté, le preneur d’un bail bénéficie d’un droit au renouvellement. Le bailleur, qui met un terme au bail commercial, est, par principe, redevable envers le preneur d’une compensation financière plus simplement nommée : indemnité d’éviction, dont le montant est l’équivalant du préjudice causé par le défaut de renouvellement. L’indemnité d’éviction n’est pas due. En revanche, elle peut intervenir en cas de motifs graves et légitimes envers le locataire, ou encore quand le locataire ne peut pas justifier de trois ans d’exploitation continue du fonds. Cette indemnité n’est pas due également quand il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli car il est reconnu être en état d’insalubrité par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être habité en raison de la dangerosité de son état.

Réviser le loyer

Aucune règle particulière en matière de révision du loyer n’est imposée par le régime du bail professionnel. Il revient alors aux parties d’en décider. Les parties peuvent décider d’une révision annuelle tout comme elles ont la possibilité de convenir qu’il n’y aura pas de révision de loyer. Par principe, l’absence de révision est cependant défavorable au bailleur. Concernant le bail commercial, la révision du loyer peut intervenir tous les trois mois, qu’il y ait ou non dans la bail une clause la prévoyant. Toute clause contraire est réputée non écrite. A cette révision légale, aussi appelée révision triennale, une clause d’indexation peut être ajoutée, mais cela reste au libre choix des parties.

Travaux, impôts et charges

Aucune prise en charge spécifique ni répartition particulière des charges, taxes, impôts et travaux entre le bailleur et le locataire n’est imposée par le régime du bail professionnel. Cela ne dépend que de la convention des parties.

A l’inverse, le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail. Il doit également préciser leur répartition entre le locataire et le bailleur. Cet inventaire laisse place à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivante. En cours de bail, le bailleur prévient et informe le locataire des impôts, charges, taxes et redevances.

Au moment de la conclusion du contrat de bail commercial, puis tous les trois ans, le bailleur doit livrer au preneur les informations suivantes : un état prévisionnel des travaux qu’il a l’intention de réaliser dans les trois années à suivre, assorti d’un budget prévisionnel ; ainsi qu’un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Il faut également être vigilant car le bail commercial ne peut pas comporter de clause qui met les travaux de grosses réparations à la charge du preneur.

Cession ou sous-location de bail

Le locataire peut librement céder son bail ou sous-louer les locaux en l’absence de clause particulière au bail professionnel. Les parties ont ainsi intérêt à définir précisément les droits du locataire dans le bail. Au niveau du bail commercial, toute sous-location totale ou partielle n’est pas autorisée, sauf si les parties décident d’y déroger expressément dans le bail. En revanche, le locataire a la possibilité de céder librement son bail, sauf si une clause du bail ne le lui permet pas, ce qui est souvent habituel. Toutefois, il n’est pas possible d’interdire au locataire de céder son bail lors d’une cession de son fonds de commerce. Toute clause en ce sens est prohibée par le Code de commerce.

Droit de préemption du locataire

En cas de vente des murs par le propriétaire, et contrairement au locataire du bail professionnel, le preneur d’un bail commercial ne peut pas bénéficier d’un droit de préemption sur le local. Toutefois, ce droit de préemption est écarté dans différentes hypothèses : lors de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Ce droit n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble qui comprend des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Quel bail choisir ?

Entre les deux régimes du bail commercial et du bail professionnel, il existe donc des différences. Pour le bailleur, le bail commercial offre plus de stabilité et donne plus de droits au locataire. De son côté, le bail professionnel permet plus de souplesse pour le locataire. Il est aussi plus précaire pour le bailleur. Conséquences : dans certains lieux géographiques, et notamment à Paris ou dans les grandes agglomérations, il est plus courant de signer un bail commercial.