Tout savoir sur l'exonération de la garantie des vices cachés lors d'une vente immobilière

S'exonérer de la garantie des vices cachés

Habituellement, aux termes de l'acte de vente, il est précisé qu'une clause d'exonération de la garantie des vices cachés puisse être insérée. Dans les cas de la vente, cette clause est possible non seulement entre non-professionnels, mais aussi entre professionnels de la même spécialité, comme ceux, par exemple, qui relèvent de la promotion immobilière ou de la construction.

Toutefois, la Haute cour assimile à un vendeur professionnel, le vendeur qui a lui-même fait des travaux. Cela veut dire qu'il est donc présumé avoir connaissance du ou des vices qui affectent le bien. Il ne peut donc pas s'exonérer des vices.

Dans un arrêt de 2023 (Cass., 3e civ., 19 octobre 2023, n° de pourvoi 22-15-536), la cour de Cassation rappelle qu'il ne peut pas opposer à l'acquéreur la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulées aux termes de l'acte de vente définitif.

Le vendeur non-professionnel ne peut pas également s'exonérer de la garantie des vices cachés en l'absence d'un des documents suivants : l'état relatif à la présence de termites, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état de l'installation intérieure d'électricité, l'état de l'installation intérieure de gaz, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif ou encore l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.

Dans certaines situations, la garantie de vices cachés ne s'applique. Ces cas d'exclusion interviennent lors de la vente d'un immeuble à construire, quand le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a aussi cette qualité, et lorsque que la vente a été faite par autorité de justice.

Les conditions d'une exonération de garantie

Si le vendeur fait preuve de bonne foi, la clause d'exclusion de garantie des vices cachés n'est pas valable. A défaut, dans le cadre d'un désordre sur le bien immobilier après l'acquisition, la clause ne pourra pas être invoquée par le vendeur uniquement si ce dernier ignorait effectivement le vice au jour de la vente.

Un vendeur est considéré de mauvaise foi quand il cache de manière délibérée un défaut du bien qu'il sait essentiel à l'acquéreur, et ce, durant l'intégralité de la phase de négociation de la vente du bien. Est considéré comme vendeur de mauvaise foi, le vendeur qui a connaissance du vice au moment de la vente et qui ne donne pas cette information à l'acquéreur.

A défaut, dans le cas où le vice était perceptible par l'acquéreur au moment des négociations et de l'acquisition, c'est-à-dire que ce dernier ne pouvait pas ou ne devait pas l'ignorer, la responsabilité du vendeur ne peut pas être engagée pour les défauts apparents, sauf si l'acquéreur ne pouvait pas en mesurer l'ampleur et les conséquences.

L'acquéreur doit prouver le vice caché

Il revient à l'acquéreur de prouver qu'au moment de la vente, le vice existait, était connu du vendeur qui l'a dissimulé, sachant que cela rendrait le bien impropre à son usage et en diminuerait l'usage. Cette preuve peut être apportée par tous les moyens.

Quand un vendeur est un non-professionnel, l'acquéreur doit prouver et démontrer la mauvaise foi de ce dernier. En revanche, quand le vendeur est un professionnel ou considéré comme tel, la mauvaise foi est présumée. C'est alors à lui qu'incombe la charge de la preuve. C'est notamment le cas du vendeur qui a fait lui-même les travaux, comme le souligne encore la cour de Cassation dans un arrêt de février 2024 (Cass., 3e civ., 15 février 2024, n° de pourvoi 22-20.363).

A compter de la découverte du vice caché, l'acquéreur, qui souhaite agir en garantie, doit le faire dans un délai de deux ans. En aucun cas, il ne peut agir après un délai de 20 ans à compter du jour de la vente du bien.

Que risque un vendeur qui a dissimulé un vice

L'acquéreur et le mandataire immobilier doivent être informés de toutes les informations que le vendeur a en sa possession concernant le bien. En effet, toute information utile et nécessaire à la prise de décision et éclairée de l'acquéreur doit être portée à leur connaissance. Faute de quoi, tout défaut ouvre à l'acquéreur le droit à la garantie.

L'acquéreur, qui met en œuvre la garantie des vices cachés, a le choix de rendre le bien et de se faire restituer le prix, ou bien de garder le bien et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Dans le cas où le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acheteur les frais occasionnés par la vente.

L'obligation d'information du professionnel de l'immobilier

Travaux, défauts... : le vendeur doit tenir informé l'acquéreur et le mandataire immobilier de toutes les informations concernant le bien et son environnement. Il doit donc faire établir l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente de son immeuble. Il doit veiller à ce que ces diagnostics soient en cours de validité et il revient à l'intermédiaire de s'en assurer.

Quand des travaux ont été réalisés sur le bien, le vendeur doit être en mesure de livrer au mandataire et à l'acquéreur potentiel les autorisations de conformité, les autorisations de travaux et les autorisations d'assurances relatives à l'ensemble des travaux.

Chaque information, qui est transmise, doit figurer aux termes de l'avant-contrat. Cela permet d'assurer non seulement la bonne information à l'acquéreur, d'écarter la mauvaise foi du vendeur, mais aussi de répondre à l'obligation d'information du professionnel de l'immobilier.