Trêve hivernale : interdiction d'expulser, pas de poursuivre

Le 1er novembre, la trêve hivernale reprend jusqu'au 31 mars 2027. Instaurée par la loi du 3 décembre 1956, à la suite du combat de l'abbé Pierre, elle interdit toute expulsion pendant cinq mois. Pour l'occupant de bonne foi, frappé par un accident de la vie, c'est un répit légitime. Mais la trêve ne fait pas le tri : elle profite tout autant au locataire de mauvaise foi, qui a cessé de payer en sachant parfaitement qu'il ne risque rien avant le printemps.

Contrairement à une idée reçue que j'entends trop souvent, la trêve interdit seulement d'expulser, pas de poursuivre. L'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution suspend l'exécution des expulsions, pas les procédures. Les loyers restent dus, le juge peut statuer, le commandement de quitter les lieux peut être délivré. Le juge peut même écarter la trêve pour les occupants entrés dans les lieux par voie de fait (rarissime). Le bailleur qui attend le 1er avril pour réagir a déjà perdu une saison.

Car la réalité est bien plus brutale que le calendrier officiel. Entre le premier impayé, le commandement de payer, l'assignation, les renvois d'audience, les délais de grâce accordés par le juge, puis le commandement de quitter les lieux, il s'écoule souvent plus d'un an. Il suffit alors que la réquisition de la force publique tombe à l'automne pour que tout soit reporté au printemps. Et si le préfet se tait ou refuse, ce qui est monnaie courante, ce sont deux, parfois trois trêves hivernales qui se succèdent avant que le propriétaire ne récupère son bien. Certains de mes clients attendent ainsi jusqu'à trois ans après la décision d'expulsion.

Pendant cette période, l'État ne se contente pas de protéger l'occupant, il s'abstient d'exécuter une décision de justice. L'article L153-1 du même code est pourtant sans ambiguïté : « L'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l'État de prêter son concours ouvre droit à réparation. » Le préfet, saisi par le commissaire de justice, fait diligenter une enquête sociale et un rapport de police ; son silence pendant deux mois après la réquisition vaut refus. La France a d'ailleurs été condamnée à de multiples reprises par la Cour européenne des droits de l'homme pour non-exécution de décisions de justice et atteinte au droit de propriété.

C'est précisément là que trop de bailleurs renoncent, à tort, et que les agents immobiliers doivent les conseiller. Le recours indemnitaire est le véritable levier ; j'en engage de plus en plus au cabinet depuis quelques années. On commence par une demande adressée au préfet par lettre recommandée, souvent sur le formulaire de la préfecture, qui chiffre le préjudice : l'indemnité d'occupation et les charges. Dans la majorité des cas, la préfecture négocie et propose une indemnisation transactionnelle, en contrepartie de laquelle le bailleur subroge l'État dans ses droits contre l'occupant, puisqu'il ne peut percevoir à la fois l'indemnité de l'État et les indemnités d'occupation. À défaut, le tribunal administratif condamne l'État dans la quasi-totalité des cas, au prix d'une procédure longue. La demande peut être renouvelée tant que le concours n'est pas accordé.

La période indemnisable ne court qu'à compter du refus, et la trêve en repousse le point de départ : une réquisition faite le 10 octobre n'engage la responsabilité de l'État qu'au 1er avril suivant. Les impayés de loyer antérieurs ne sont pas couverts. D'où l'intérêt de lancer la procédure sans attendre, pour que la réquisition intervienne avant la fin de l'été.

N'en déplaise à notre gouvernement, le bailleur n'est pas le responsable de la crise du logement. Beaucoup de propriétaires particuliers sont eux-mêmes victimes des impayés : retraités qui complètent leur pension avec un loyer, investisseurs qui ne peuvent plus rembourser leur crédit. Ecœurés, nombre d'entre eux renoncent à louer, ce qui réduit encore l'offre.

La trêve hivernale mérite d'être défendue pour ceux qui en ont besoin. Elle ne doit pas devenir une rente pour ceux qui en abusent, ni un alibi pour un État qui n'exécute pas les décisions de ses propres juridictions. Pour le bailleur, l'hiver n'est pas une période d'attente : c'est le moment idéal pour lancer la procédure et, si l'État fait défaut, pour lui envoyer la facture.