Un arrêt renforce la protection des agences contre la fraude à la commission immobilière

Contourner une agence immobilière peut coûter cher : voilà le message adressé par la Cour de cassation dans un arrêt du 7 mai 2026 qui renforce la protection des agences immobilières. L'affaire concernait une vente conclue sans l'agence... après la visite. A la base, une villa avait été proposée au prix de 2,9 millions d'euros par l'intermédiaire d'une agence immobilière qui disposait d'un mandat non exclusif. Grâce à cette agence, les acheteurs avaient visité le logement. Mais, quelques semaines plus tard, ils concluaient directement la vente avec le vendeur pour un prix de 2,5 millions d'euros... sans l'intervention de l'agent immobilier. Résultat : l'agence perdait une commission de 150 000 euros. Comme elle estimait qu'elle avait volontairement été évincée, elle a mené une action judiciaire contre les acquéreurs.

La défense des acquéreurs était simple : aucun mandat ne les liait à l'agence, aucune commission ne pouvait donc leur être réclamée. Autre argumentation : ils invoquaient la liberté contractuelle et leur intérêt légitime à négocier le prix d'achat.

Ce que dit la Cour de cassation

Tout le problème juridique venait du fait que les acheteurs n'avaient aucun lien contractuel avec l'agence immobilière, faute d'avoir signé le moindre mandat avec elle. Les acquéreurs estimaient qu'ils ne devaient donc pas être tenus au paiement d'une commission qu'ils n'avaient jamais acceptée.

La Cour de cassation a balayé l'ensemble de ces éléments et a condamné les acheteurs à verser 150 000 euros à l'agence, soit l'équivalent précis de la commission de 6% qu'elle aurait dû percevoir sur la vente.

Des indices contre l'acquéreur

Plusieurs indices ont incité les juges à prendre cette décision. Les acquéreurs n'ignoraient pas l'existence de la commission. Le mandat prévoyait en effet une commission de 6% à la charge de l'acheteur. Au moment de la visite, cette information était connue des acquéreurs. Aussi, le compromis de vente comportait une clause selon laquelle les acquéreurs s'engageaient à prendre en charge toute réclamation émanant d'agences immobilières. L'élément décisif a aussi été la disparition de cette clause dans l'acte authentique signé chez le notaire. Les juges estiment que cette clause illustre la volonté de dissimuler l'intervention initiale de l'agence. Enfin, entre la visite par l'agence et la signature de la promesse de vente directe, cinq semaines se sont écoulées. Ce temps court renforce la conviction des juges que l'opération s'inscrivait dans la continuité directe de la mise en relation par l'agence et non dans une démarche autonome des acheteurs.

Pour les agences immobilières, cet arrêt du 7 mai constitue une avancée majeure. Jusqu'à présent, les agents immobiliers avaient souvent du mal à agir contre des acheteurs qui, à défaut d'être signataires du mandat, estimaient pouvoir s'affranchir de toute responsabilité. La Cour de cassation confirme avec autorité qu'un tiers peut être condamné quand il participe frauduleusement à la violation d'un mandat de vente.

L'agence doit prouver son éviction

Pour les agences immobilières, cet arrêt illustre combien il est nécessaire de pouvoir prouver son éviction si ce cas de figure se présente. Il est donc impératif de conserver les bons de visite signés. Sans bon de visite, il devient difficile de montrer que l'agence est à l'origine de la mise en relation. Il faut aussi tracer les échanges avec les visiteurs (SMS, notes d'appel, emails, compte-rendu de visite). Enfin, il est nécessaire de surveiller les ventes des biens mandatés et de soigner la rédaction du mandat (désignation claire de la commission et de son débiteur...).