Agent immobilier : les règles à respecter quand on vend son propre bien immobilier

La tentation est naturelle. Quand un agent immobilier ou un mandataire souhaite vendre le bien dont il est propriétaire, soit une résidence principale, un investissement locatif, ou une maison de famille, il peut facilement songer à mettre son expertise au service de son propre projet. Toutefois, il doit faire attention car cette démarche est strictement encadrée par la loi, la jurisprudence et le code de la déontologie.

Vendre son bien immobilier, dont on est le propriétaire, n'est pas interdit par la loi pour un agent immobilier. C'est tout à fait légal, à condition, toutefois, de respecter certaines obligations indispensables. Tout d'abord, la règle de la transparence est essentielle. Même si elle relève du bon sens, elle est souvent négligée. L'agent immobilier doit donc, dès le premier contact avec le potentiel acquéreur, signaler clairement qu'il s'agit de son bien qu'il propose à la vente. Aucune ambiguïté ne doit exister sur la position : l'agent immobilier n'est pas l'intermédiaire mais bien la partie directement concernée.

Autre point fondamental : l'agent immobilier ne peut pas percevoir de commission sur cette vente. En effet, l'article 6 de la loi Hoguet, qui reprend les activités des agents immobiliers, indique que la rémunération n'est possible que lorsqu'elle est perçue pour le compte d'autrui. Pour résumer : l'agent immobilier ne peut pas être à la fois vendeur et mandataire.

La justice rappelle les règles

La jurisprudence confirme régulièrement ces règles qui ne relèvent pas uniquement de l'éthique professionnelle. Ces rappels permettent de protéger les acquéreurs contre toute forme de tromperie ou de conflit d'intérêts. Dans une décision, rendue le 12 mars 2024, la Cour d'appel de Chambéry s'est penchée sur une situation délicate : celle d'un agent immobilier qui vendait son propre bien. L'arrêt (n° 21/01682) rappelle une règle essentielle : un agent immobilier qui vend sa propre propriété doit impérativement en informer l'acheteur. En l'espèce, le professionnel avait joué sur les deux tableaux en s'octroyant une commission via son agence, après avoir signé un mandat avec... lui-même ! Les magistrats ont été clairs : cette pratique douteuse, à la limite de la fraude, peut justifier l'annulation pure et simple de la vente.

Le code de déontologie immobilier, mis en place en août 2015, met l'accent sur un point crucial : la transparence. L'article 9 est particulièrement précis sur ce point et oblige les professionnels d'éviter toute situation de conflit d'intérêts, en particulier lorsqu'ils travaillent à la fois comme professionnel de l'immobilier et comme vendeur, sans transparence explicite.

Titulaire de la carte T ou mandataire : les différences

La loi concerne tous les professionnels de l'immobilier, que ce soit les agents traditionnels avec leur carte professionnelle T ou les mandataires indépendants qui travaillent pour des réseaux immobiliers. Cependant, dans la pratique, les règles ne s'appliquent pas exactement de la même façon. Le titulaire d'une carte T peut gérer lui-même une transaction immobilière (visites, négociations, rédaction du compromis, etc.). Attention toutefois, il est essentiel de respecter certaines règles essentielles. Il est, tout d'abord, interdit de toucher la moindre commission. Ensuite, il faut jouer la carte de la transparence tout au long du processus, et éviter, enfin, toute confusion. Il ne faut pas laisser penser que le professionnel agit comme un agent immobilier mandaté par un tiers.

Le mandataire immobilier ne peut pas signer un mandat à son nom ni gérer seul une transaction. S'il vend son propre bien immobilier, il doit le faire comme n'importe quel particulier. Il lui est interdit d'utiliser ses outils et supports professionnels comme s'il représentait un client. Et bien sûr, pas question de toucher une commission, même de manière détournée.

Les bonnes pratiques et les sanctions

Le professionnel de l'immobilier peut vendre son bien personnel via votre agence. C'est même plutôt logique d'utiliser ses outils professionnels : vitrine, fichier clients, site internet et réseaux de diffusion habituels. Mais attention, il y a deux règles d'or à respecter ! D'abord, il doit jouer la transparence. Ensuite, il doit rester correct avec son agence : il ne peut pas utiliser les ressources de l'entreprise (personnel, budget...) sans l'accord de ses associés ou de sa direction.

Les professionnels qui ne respectent pas ces obligations s'exposent à plusieurs risques. Au niveau civil, l'acheteur peut aller jusqu'à faire annuler la vente s'il prouve qu'il a été trompé. Au niveau pénal, le fautif risque jusqu'à 6 mois de prison et 7 500 euros d'amende si l'on considère qu'il y a eu tromperie commerciale. Enfin, au niveau professionnel, les instances comme les chambres de commerce peuvent prendre des sanctions disciplinaires. Cela peut aller d'un simple avertissement jusqu'au retrait de la carte professionnelle.