Dispositif Jeanbrun intégré au PLF 2026 : opportunités et contraintes pour les acteurs de l'immobilier

Le dispositif Jeanbrun veut séduire les bailleurs privés après la fin du Pinel

Pour les logements neufs, le dispositif prévoit un système d'amortissement annuel différencié selon la catégorie de location. Les investisseurs pourront amortir 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire, dans la limite de 8 000 € annuels, 4,5 % pour un logement social plafonné à 10 000 €, et jusqu'à 5,5 % pour un logement très social, avec un plafond porté à 12 000 €. Une gradation pensée pour encourager les loyers abordables tout en sécurisant la rentabilité des opérations.

Le mécanisme serait également ouvert à l'immobilier ancien, sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Les taux d'amortissement y sont plus modérés que dans le neuf - 3 % en loyer intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social - mais bénéficient d'un plafond annuel unique fixé à 10 700 €. Une orientation qui vise à stimuler la rénovation du parc existant, tout en répondant aux enjeux de qualité et de performance des logements.

Enfin, autre mesure clé pour les bailleurs relevant du régime réel : la prolongation du déficit foncier jusqu'au 31 décembre 2027. Ce dispositif permet, en location nue, d'imputer le montant des travaux sur les revenus fonciers, générant un déficit fiscal attractif pour les investisseurs engagés dans la rénovation. Selon les estimations gouvernementales, le « dispositif Jeanbrun » pourrait générer plus de 500 millions d'euros de recettes fiscales, tout en contribuant à la remise en mouvement du marché locatif.

Le statut du bailleur privé salué par la profession, entre levier de relance et points de vigilance

Le mécanisme d'amortissement sur le revenu global est, selon elle, de nature à « redonner de l'air aux futurs investisseurs » et à soutenir la reprise de l'activité, notamment dans le logement neuf. En revanche, son application à l'ancien suscite davantage de réserves. L'Unis indique rester attentive aux ajustements possibles, en particulier à la lumière des propositions formulées dans le rapport Daubresse-Cosson, qui identifiait plusieurs pistes d'amélioration pour ce segment du marché.

La condition imposant 30 % de travaux lourds dans l'ancien constitue en effet un frein significatif, limitant mécaniquement le nombre de logements éligibles. Un assouplissement des critères serait, selon la profession, nécessaire pour élargir l'impact du dispositif. Malgré ces limites, cette mesure est perçue comme allant « dans le bon sens » et surtout comme une première : l'inscription explicite du statut du bailleur privé dans une loi de finances.

Du côté des promoteurs, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) se montre globalement satisfaite. Face à l'effondrement de l'investissement locatif dans le neuf - passé de 60 000 à 65 000 ventes annuelles en période normale à environ 9 500 attendues en 2025 - le dispositif est jugé indispensable. Pour Pascal Boulanger, président de la FPI, il peut contribuer à relancer l'économie de l'investissement locatif, même si des marges d'amélioration subsistent, dans un contexte politique contraint par le recours à l'article 49.3. Néanmoins, la mise en œuvre du dispositif s'accompagne de contraintes pratiques pour les professionnels.

Une adoption saluée, mais des réserves persistantes chez les professionnels

Adopté récemment, le dispositif Jeanbrun suscite des réactions contrastées au sein des professionnels de l'immobilier. Parmi eux, Loïc Vandromme, directeur général du groupe Hexaom, regrette l'exclusion de la maison individuelle, un segment pourtant central du marché résidentiel français.

Dans un communiqué publié le 27 janvier, Hexaom salue l'ambition du plan gouvernemental tout en dénonçant une approche jugée incomplète. La maison individuelle est le segment du marché de la construction le plus dynamique et le plus agile, mais aussi celui qui correspond le plus aux aspirations des Français, souligne le groupe. Selon lui, l'intégration rapide de ce type d'habitat au dispositif Jeanbrun est indispensable pour atteindre les objectifs de production de logements fixés par l'exécutif dans un délai contraint de quatre ans.

Le constructeur rappelle par ailleurs que la maison neuve répond simultanément à plusieurs urgences : crise du logement, enjeux économiques et sociaux des territoires, réindustrialisation et politique de natalité. Rapide à construire et performante sur le plan environnemental, elle constitue, selon Hexaom, une solution efficace et cohérente. Si le groupe reconnaît que le soutien à l'offre locative collective et à l'ancien rénové représente « une avancée significative », il estime néanmoins qu'exclure la maison individuelle relève d'un « non-sens » au regard des besoins du marché.

Du côté des investisseurs particuliers, le scepticisme demeure également marqué. Selon une étude PAP menée auprès de 1 450 propriétaires, 83 % d'entre eux estiment que le dispositif Jeanbrun ne les incite pas à investir dans un avenir proche. En cause principalement : un rendement jugé insuffisant par 52 % des répondants, suivi des préoccupations liées à la protection du locataire (30 %) et à la complexité croissante des règles, notamment en matière de rénovation énergétique et de démarches administratives (18 %). Résultat : malgré l'objectif gouvernemental de soutenir la construction de plusieurs dizaines de milliers de logements par an, les intentions d'achat restent limitées, avec seulement 11 % des propriétaires envisageant un investissement dans le neuf et 6 % dans l'ancien.

Adopté via l'article 49.3, le dispositif Jeanbrun valorise le bailleur privé comme investisseur patrimonial. Mais entre seuils lourds dans l'ancien, exclusion de la maison individuelle et rendements jugés faibles, seuls 11% des propriétaires envisagent d'investir, laissant incertaine la relance de l'investissement locatif.