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Encadrement des loyers : la FNAIM conteste la décision de l'Assemblée nationale

Le jeudi 11 décembre, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture, par 105 voix contre 56, une proposition de loi portée par le groupe socialiste visant à pérenniser l'encadrement des loyers. Un vote intervenu contre l'avis du gouvernement, qui souhaite attendre les conclusions d'une étude confiée à deux économistes avant de se prononcer. Cette initiative suscite une vive opposition des acteurs du secteur : Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), dénonce une nouvelle « fuite en avant politique ». Décryptage du texte adopté et de la position de la FNAIM face à cette mesure.

L'Assemblée nationale vote la pérennisation du dispositif malgré les réserves du secteur

La question de la pérennisation de l'encadrement des loyers s'invite de nouveau au cœur du débat parlementaire. Dès le mois de juin, Ian Brossat, sénateur PCF de Paris et candidat à la mairie, avait déjà défendu une proposition de loi visant à rendre durable ce dispositif expérimental. Une initiative qui avait suscité de vives réactions parmi les professionnels de l'immobilier, d'autant que les données de l'observatoire Clameur ont depuis conforté certaines inquiétudes : à Lyon (Rhône) et Lille (Nord), l'encadrement des loyers n'a pas permis d'enrayer la hausse des prix.

Malgré ces réserves, les députés ont adopté en première lecture la proposition de loi socialiste visant à pérenniser le dispositif, par 105 voix contre 56. Un vote intervenu contre l'avis du gouvernement, qui plaide pour attendre les conclusions d'une mission d'évaluation confiée à deux économistes avant toute nouvelle législation. L'adoption du texte a été rendue possible par l'unité des groupes de gauche et une mobilisation limitée des députés de la majorité et de l'extrême droite, opposés à la mesure.

Porté par le député socialiste Iñaki Echaniz, le texte vise en premier lieu à empêcher la disparition de l'encadrement des loyers, actuellement expérimenté dans 72 collectivités et dont l'échéance est fixée à novembre 2026.

Examinée dans le cadre de la niche parlementaire du groupe socialiste, la proposition de loi élargit également le champ d'application du dispositif. Elle permettrait à l'ensemble des communes situées en zone tendue, ainsi qu'à celles limitrophes appartenant à la même intercommunalité, de mettre en place l'encadrement des loyers.

Le texte prévoit par ailleurs un plafonnement plus strict du complément de loyer, limité à 20 % du loyer de référence majoré, ainsi qu'un doublement des sanctions financières à l'encontre des propriétaires ne respectant pas les règles en vigueur.

Un dispositif défendu comme réponse à la crise du logement

Dans l'hémicycle, le député socialiste Iñaki Echaniz a justifié la pérennisation de l'encadrement des loyers au regard de l'urgence sociale que représente la crise du logement. « Deux choix s'offrent à nous : rester passifs face à l'envolée des prix ou agir pour encadrer cette hausse », a-t-il déclaré, appelant à faire confiance aux élus locaux pour ajuster les politiques publiques aux réalités de leur territoire.

Cette position s'appuie sur les conclusions de la mission d'information parlementaire qu'il a conduite avec la députée Renaissance Annaïg Le Meur. Dans un rapport publié en septembre, les deux parlementaires estiment que « le dispositif fonctionne et mérite d'être poursuivi ». Ils soutiennent également que l'encadrement des loyers « n'est pas à l'origine de la baisse générale de l'offre locative », un phénomène qui touche également les villes non soumises à ce cadre réglementaire.

Les données de l'organisme PriceHubble viennent étayer cette analyse. Selon ses chiffres, la contraction de l'offre locative est généralisée sur l'ensemble du territoire. Entre 2021 et 2025, l'offre aurait reculé de 55 % à Paris, de 32 % à Lille et de 25 % à Lyon. Des baisses comparables sont observées dans des villes sans encadrement, comme Nice (-55 %), Toulouse (-50 %), Strasbourg (-40 %) ou Marseille (-34 %).

Sur le terrain des prix, en revanche, l'encadrement des loyers semble produire un effet modérateur. Toujours selon PriceHubble, la hausse des loyers est restée plus contenue dans les villes encadrées (+10,7 % à Paris, +9,3 % à Lille, +4,2 % à Lyon entre 2021 et 2025) que dans celles qui ne le sont pas, à l'image de Nice (+19 %), Marseille (+18 %) ou Strasbourg (+7,5 %).

Un outil défendu pour cibler les excès du marché

Invité sur France Inter en amont du débat parlementaire, le sénateur Ian Brossat a rappelé la philosophie du dispositif d'encadrement des loyers, présenté comme un instrument destiné à lutter contre les abus les plus manifestes. Selon lui, le mécanisme offre aux locataires confrontés à des niveaux de loyers jugés excessifs la possibilité de les contester et, le cas échéant, d'obtenir le remboursement des sommes indûment perçues.

Le parlementaire a également précisé les modalités de fixation des plafonds. Ceux-ci reposent sur le loyer médian constaté dans un secteur donné, auquel peut s'ajouter une majoration maximale de 20 %. Au-delà de ce seuil, le propriétaire s'expose à une remise en cause du loyer pratiqué.

Pour ses défenseurs, ce cadre réglementaire ne constitue pas une contrainte excessive pour le marché. « Ce n'est pas un dispositif particulièrement sévère », a insisté Ian Brossat, estimant qu'il s'agit avant tout d'un outil « qui tient compte du niveau du marché » et fixe une limite destinée à prévenir les dérives les plus marquées. Si les députés défendent le texte, le secteur immobilier, et particulièrement la FNAIM, reste sceptique sur son efficacité.

La FNAIM alerte sur les limites du dispositif

Dans un communiqué publié le 12 décembre, la FNAIM a vivement réagi à l'adoption en première lecture de la proposition de loi visant à pérenniser l'encadrement des loyers. Pour l'organisation professionnelle, ce vote constitue « un nouvel épisode de fuite en avant politique » autour d'un mécanisme dont l'inefficacité aurait déjà été démontrée.

Contrairement aux arguments avancés par les porteurs du texte, la FNAIM estime que l'encadrement des loyers ne répond en rien à la crise actuelle du logement. « Ce texte n'est pas une réponse à la crise du logement : c'est un acte de communication politique », dénonce son président, Loïc Cantin. Selon lui, « à force de décisions démagogiques, on décourage l'investissement locatif, on raréfie l'offre, et, au final, ce sont les locataires qui en paient le prix ».

De plus, pour la FNAIM, ce vote intervient de manière précipitée et relève davantage de l'affichage politique que d'une approche fondée sur les faits. L'organisation rappelle qu'un rapport d'évaluation, confié à deux économistes afin de dresser un bilan objectif de l'expérimentation, est attendu l'an prochain.

Invité sur France Inter en amont du débat parlementaire, Loïc Cantin a regretté que le législateur n'ait pas attendu l'issue de cette évaluation avant de vouloir « graver dans le marbre » la pérennisation du dispositif. Il a rappelé l'historique du mécanisme : instauré par la loi Alur en 2014, reconduit à titre expérimental par la loi Elan en 2018 pour cinq ans, puis prolongé de trois années supplémentaires, avec une échéance fixée à novembre 2026 pour la remise du rapport final.

Un dispositif confronté aux réalités du marché locatif

Le président de la FNAIM souligne par ailleurs l'ampleur actuelle de la tension sur le marché. « Aujourd'hui, toutes les zones sont en situation tendue : 46 % de l'offre locative se situe en zone tendue », rappelle-t-il sur le plateau de France Inter. Selon lui, l'encadrement des loyers ne concerne que les logements nouvellement mis sur le marché, dans un contexte où l'investissement locatif est en net recul.

« Il n'y a plus d'investisseurs », alerte Loïc Cantin, évoquant une crise du logement « historique » qui touche l'ensemble des segments du marché, au-delà du seul parc locatif privé. Face à cette situation, la FNAIM plaide pour une approche structurelle : « La seule réponse durable au marché, c'est de construire davantage et d'augmenter l'offre », conclut son président sur le plateau de France Inter.

Dans son communiqué, la FNAIM exhorte les parlementaires à sortir d'une logique de court terme pour s'engager résolument dans des réformes de fond : relancer la construction, redonner confiance aux bailleurs privés, simplifier un cadre réglementaire devenu illisible et sécuriser durablement les relations locatives. Autant de leviers jugés indispensables pour enrayer la crise du logement.

Adopté en première lecture à l'Assemblée nationale, le texte visant à pérenniser l'encadrement des loyers franchit une étape décisive avant son passage devant le Sénat. Présenté comme un levier de modération face à la flambée des prix, ce dispositif suscite néanmoins de vives réserves au sein de la profession. La FNAIM pointe du doigt les lacunes du mécanisme et plaide pour des réformes en profondeur. Le secteur se retrouve ainsi à la croisée des chemins. Comment maintenir l'attractivité de l'investissement locatif tout en respectant un cadre réglementaire de plus en plus contraignant ? Dans un contexte de crise du logement structurelle, cette équation complexe entre régulation et dynamisme du marché s'impose comme l'enjeu central pour les acteurs de l'immobilier.

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Photo | Freepik

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