Les règles à respecter pour louer un bien à un membre de sa famille

Louer un bien immobilier à ses parents, son frère, son fils, sa fille ou tout autre membre de sa famille est totalement légal. Il n'y a aucune interdiction de principe pour ce type de location, que ce soit en location directe ou via une SCI (Société Civile Immobilière).

La loi encadre la location aux ascendants et descendants. En effet, il est impossible pour les propriétaires bailleurs de loger durablement un membre de leur famille sans suivre certaines formalités. Dans le cadre d'une location intrafamiliale, il est essentiel d'établir un contrat de location conforme au modèle de bail type imposé par la loi pour les locations signées depuis le 1er août 2015. Il faut également définir un loyer mensuel, avec les modalités de paiement et celle de récupération des charges locatives.

Pour éviter tout problème avec le fisc ou la justice, les propriétaires doivent impérativement être attentifs au montant du loyer ainsi qu'aux allocations logement (APL et autres). Il est clairement conseillé de fixer un loyer normal, en se basant sur les prix à la location pratiqués dans le même quartier pour des logements similaires.

D'ordinaire, un propriétaire, qui loue un bien immobilier à un membre de sa famille, a tendance à ne pas fixer un loyer trop élevé. Toutefois, il est important que ce loyer ne soit pas trop faible par rapport à la réalité du marché, car le fisc est vigilant et pourrait ensuite lancer un redressement fiscal à son encontre.

La tentation de fixer un faible loyer

Pour résumer, il n'est pas légal de louer un deux-pièces à Lyon, Paris, Marseille pour une centaine d'euros par mois, car les prix à la location sont bien plus hauts. Par exemple, le fisc a déjà sanctionné une SCI qui louait un appartement à Paris de 139 mètres carrés au fils d'un associé pour seulement 915 euros par mois.

Cette pratique permet au bailleur de réduire encore davantage l'impôt sur les revenus fonciers. La location génère un faible loyer annuel, mais des charges déductibles des revenus fonciers (comme les travaux ou la taxe foncière). Grâce aux réductions des charges, le propriétaire peut échapper à toute fiscalité sur ce loyer. Il peut même s'en servir pour baisser le montant de ses autres revenus fonciers imposables s'il possède plusieurs biens en location. Le bailleur bénéficie alors d'un avantage fiscal plus important que s'il avait loué le logement à quelqu'un d'autre qu'un membre de sa famille.

Le fisc vigilant concernant les abus

Le loueur risque ainsi un rappel d'impôt, c'est-à-dire le paiement des charges fiscales éludées grâce à cette manœuvre, accompagné d'une pénalité de 80% en cas d'abus de droit, par exemple si le bail de location a été jugé fictif.

Possible sous certaines conditions pour les allocations logement

Dans une location intrafamiliale, la question des allocations logement doit aussi être prise en compte. Si un père loue un bien à sa fille ou son enfant, ou inversement, le locataire n'a pas le droit de toucher des APL ou toute allocation logement. Peu importe sa configuration (revenus de l'occupant, montant du loyer...), la location aux ascendants et descendants interdit l'octroi des APL en toutes circonstances.

Louer à un neveu, cousin ou autre membre de la famille hors ligne directe permet au locataire de toucher les aides au logement s'il y est éligible. De même, il est possible de louer un bien à son frère ou sa sœur sans que cela ne l'empêche de toucher les allocations logement.

Avec quels dispositifs ?

Dans le cadre du dispositif Pinel ou Scellier (sous conditions), il est possible de louer aux enfants et aux parents. En revanche, les investissements en Scellier intermédiaire et social et le régime Duflot ne permettent pas de louer le bien à ses ascendants et descendants.