Location meublée : la loi de finances alourdit la fiscalité à la revente

Avec la loi de finances 2025 dont l'adoption définitive pourrait intervenir dans les prochains jours, le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) s'apprête à connaître un durcissement. En effet, l'article 24 propose la suppression de l'une des niches fiscales de la location meublée non professionnelle. Il prévoit de réintroduire des amortissements comptables dans le calcul de la plus-value au moment de la revente d'un bien. Cette disposition entraîne de profondes conséquences sur la fiscalité des investisseurs et pourrait également impacter le marché de l'immobilier locatif meublé.

Pour rappel, jusqu'à présent, les investisseurs en LMNP profitaient d'un double avantage. En premier lieu, l'amortissement leur offrait la possibilité de réduire, voire d'annuler l'impôt sur leurs revenus locatifs. Aussi, à l'occasion de la revente, le calcul de la plus-value ne prenait pas en compte ces amortissements, ce qui permettait d'alléger l'impôt dû de manière significative.

Pourquoi ces changements ?

Cette intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en LMNP faisait partie des propositions du rapport sur la réforme de la fiscalité locative proposée par la députée Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République), co-auteur également de la récente loi « anti-Airbnb ». Cette loi sur les LMNP entrera en vigueur le 1er mars 2025.

Les exceptions

Les propriétaires de locations meublées classiques sont les premiers visés par l'adoption du PLF 2025. Cette mesure touche particulièrement les biens qui génèrent un chiffre d'affaires au-dessus de 23 000 euros par an. Avec la réintégration des amortissements lors du calcul de la plus-value, les détenteurs de chambres d'hôtes et de locations saisonnières en courte durée voient aussi leur fiscalité évoluer. En revanche, certains investisseurs LMNP profitent d'une exception pour les résidences services pour étudiants, les EHPAD et les résidences seniors. Les détenteurs de parts de SCPI continuent de bénéficier de leur régime fiscal particulier alors que les bailleurs en location nue ne sont pas concernés par cette réforme. De leur côté, les propriétaires, qui ont entrepris des travaux de rénovation énergétique, gardent leurs déductions spécifiques.

Quels impacts ?

Par exemple, pour un bien acheté 200 000 euros en LMNP avec 40 000 euros d'amortissements réalisés sur une période de dix ans. Lors d'une revente à 300 000 euros, la plus-value imposable passera de 100 000 euros à 140 000 euros avec la réintégration des amortissements.

Cette hausse de la base taxable entraîne une hausse conséquente de la charge fiscale : 36,2% d'imposition totale (19% d'IR + 17,2% de prélèvements sociaux) sur le montant des amortissements réintégrés.

Si cette réforme est un changement important, elle ne remet pas forcément en péril l'attractivité du LMNP. En effet, même si les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, les abattements pour une durée de détention restent applicables à partir de cinq ans de possession du bien cédé, avec des exonérations totales de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux après 30 ans. Ainsi, les investisseurs, qui ont conservé leurs biens sur le long terme, profiteront toujours d'une réduction significative de leur imposition. Aussi, la taxation sur la plus-value ne s'applique qu'au moment de la revente, ce qui laisse le temps aux propriétaires d'avoir une marge de manœuvre pour optimiser leur stratégie fiscale.