Tout savoir sur le congé avec une offre de renouvellement de bail commercial

Un récent arrêt de la Cour de cassation indique qu'un congé de bail commercial avec de nouvelles conditions, hors prix, équivaut à un refus de renouvellement. En effet, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation stipule, dans un arrêt en date du 11 janvier 2024, qu'un congé avec une offre de renouvellement du bail commercial à des clauses et des conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à une indemnité d'éviction

Dans le cas tranché par la Cour, un propriétaire avait donné à bail commercial un local à usage de restaurant. Puis, le 29 avril 2016, le bailleur donne au preneur un congé avec offre de renouvellement. Aux termes de cette offre, la contenance des locaux loués ainsi que les obligations d'entretien du locataire sont changées. Le preneur refuse cette offre, quitte les lieux et souhaite obtenir une indemnité d'éviction.

Vigilance sur l'offre de renouvellement du bail commercial

Dans son arrêt, la Cour de cassation stipule qu'à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. La cour souligne qu'un congé est un acte unilatéral qui met un terme au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré, et qu'il s'en déduit qu'un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit se définir comme un congé avec refus de renouvellement qui ouvre droit à une indemnité d'éviction.

Cela veut donc dire que ce congé délivré par le bailleur constitue un congé avec refus de renouvellement car ce congé propose des conditions de location différentes par rapport au bail initial, autre que le montant du loyer.

Dans son arrêt, la Cour de cassation définit précisément l'offre de renouvellement du bail commercial. S'il justifie d'un motif grave et légitime du locataire sortant, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité. Cela est aussi le cas si le bailleur établit que l'immeuble doit être totalement ou partiellement détruit comme étant en état d'insalubrité reconnu par l'autorité administrative, ou s'il est prouvé qu'en raison de son état, il ne peut plus être occupé sans danger.