Tout savoir sur le congé pour vente

Le congé est un sujet sensible sur lequel les agents immobiliers sont souvent sollicités. Pour rappel, selon l’arrêté du 13 décembre 2017, quand le congé est délivré par l’intermédiaire d’un mandataire (par exemple une agence immobilière, un administrateur de biens ou un notaire) et non directement par le bailleur, il doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du bailleur. Mais attention, le locataire ne peut se voir imposer le paiement d’une commission qui renchérit le prix du bien. Quand des difficultés apparaissent, conseillers et bailleurs gardent la faculté de réaliser une vente occupée ou de négocier une libération anticipée. Même si, dans le cadre d’une préemption locataire, les honoraires ne sont jamais dus, une solution reste toutefois possible pour obtenir une petite contribution.

Le congé pour vente

Pour donner le congé, la procédure applicable est rappelée dans l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dans cet article, le droit de préemption au profit du locataire d’un logement non meublé constituant sa résidence principale a été instauré afin de lui assurer une stabilité suffisante et de protéger son domicile familial d’un départ involontaire.

L’obligation de lui notifier un congé pour vente, tout en respectant le formaliste impératif détaillé par les alinéas I et II de cet article, matérialise cette protection. Pour rappel, si le droit de préemption du locataire n’est pas respecté, la vente de nullité est entachée et cela engage la responsabilité du vendeur et des professionnels intervenus.

Dans cet article, l’alinéa I précise que le bailleur, sous peine de nullité, doit justifier son congé par sa décision de vendre en indiquant le motif allégué, et indique que le délai de préavis applicable est de six mois avant l’échéance du bail. Dans cet alinéa, il est aussi expliqué que la notice d’information résultant de l’arrêté du 13 décembre 2017 est jointe au congé délivré, même si son manquement ne l’entache pas de nullité.

Sous peine de nullité, il résulte de l’alinéa II, que le congé doit indiquer les informations suivantes : le prix, les conditions de vente projetée, le motif allégué, la description précise du logement, le cas échéant, ses éventuelles annexes. Par ailleurs, le congé doit reproduire les cinq alinéas de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les coordonnées du vendeur peuvent aussi être considérés comme des éléments d’informations qui permettent d’exercer utilement le droit de préemption, selon la jurisprudence. Cela est notamment le cas dans l’hypothèse où le congé est notifié par un conseiller.

Donner congé : les règles sans exception

Même si le bail a pris fin et que le locataire a quitté les lieux à la suite du congé, cette obligation vaut quand même. C’est aussi le cas quand le locataire n’a pas les moyens d’acheter.

Le locataire, qui n’accepte pas les termes de l’offre notifiée ou qui n’a pas réalisé l’acquisition dans les délais cités, peut être déchu de son droit d’occupation à l’échéance du bail.

Si l’ensemble de ces règles impératives ne sont pas respectées, le congé et l’acte de vente seront entachés de nullité et la responsabilité de l’agent pourra être recherchée.

Passer par une vente occupée ou une libération anticipée

Prenons par exemple le cas d’un logement acquis le 15 avril 2018 et que le terme du bail arrivait le 20 septembre 2019. Le nouvel acquéreur aurait dû impérativement donner congé six mois avant le terme du bail, soit le 20 avril 2019. Ce congé, tout en devant respecter le préavis de six mois, n’aurait pris effet qu’au 15 avril 2020 afin que la durée d’occupation de deux ans soit respectée.

Il est donc nécessaire que la mise en publicité soit concentrée autour de l’investissement locatif. Une solution en ultime recours consiste à conclure une transaction de réalisation anticipée du bail, moyennant une contrepartie qui est librement définie avec le locataire (la liberté contractuelle demeurant).

Droit à rémunération du conseiller

Comme il n’a pas été présenté par un agent dont l’intervention ne se justifie pas et n’est pas déterminante, le locataire ne peut pas se voir imposer le paiement d’une commission qui renchérit le prix du bien qu’il loue.

Ce principe est constant et vaut même si la vente est intervenue au profit du locataire suite au refus de l’offre initiale mais acceptation de la seconde offre à un prix plus avantageux. C’est pour cela que le congé pour vente ne doit pas notifier un prix incluant la commission du conseiller, même s’il s’agit d’une charge vendeur. Même dénuée d’intention, cette pratique est constitutive d’une faute et peut donner lieu à une contestation judiciaire qui porte sur la demande en nullité du congé.

Pour l’agent, s’il est impossible d’être rémunéré par le locataire, une « solution » est toutefois possible. En effet, il s’agit de convenir d’un bon à commission avec le vendeur, tout faisant attention à ne jamais apparaître au congé qui aura été notifié (le prix demeurant exclusivement celui d’un net vendeur), ni à l’acte de vente suivant la préemption-locataire. Ce bon à commission ne doit pas non plus conduire à renchérir le prix net vendeur.

En revanche, il est essentiel de ne pas oublier que le droit à rémunération du conseiller est dû si le logement est vendu occupé, même si le locataire achète car il ne dispose d’aucun droit de préemption. C’est aussi le cas quand un congé pour vente est notifié dans le cadre d’une location meublée.

Enfin, le législateur instaure un droit de préemption au locataire (offre de vente au prix net vendeur sans congé) dans deux autres cas. Tout d’abord dans le cadre d’une vente dans sa totalité et en une seule fois d’un immeuble à usage d’habitation, ou à usage de plus de 5 logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la vente afin de permettre à chaque locataire d’en disposer pour une durée de 6 ans à compter de la signature de l’acte authentique. Puis, ce droit de préemption au locataire est instauré dans le cas de la vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots.