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Une proposition de loi pour faciliter l'expropriation des logements vacants

Partout en France, la part de logements est en hausse, en particulier dans les zones rurales. Pour apporter une réponse au problème, un député propose de faciliter l'expropriation de ces logements.

Le problème des logements vacants prend de plus en plus de poids en France. Cela impacte en particulier les zones rurales. Pour faire face à ce phénomène, le député Stéphane Viry vient de déposer une audacieuse proposition de loi à l'Assemblée nationale. Elle consiste à offrir aux communes la possibilité d'exproprier les propriétaires de logements vacants de manière simplifiée. Si elle est retenue, cette mesure pourrait totalement changer la donne en matière de gestion de l'immobilier local. Elle apporterait une réponse concrète afin de revitaliser les villages, tout en respectant l'objectif national de « zéro artificialisation nette ».

Objectif : « lutter contre le bâti dégradé »

« L'idée est de remettre des mètres carrés accessibles dans l'offre immobilière pour accueillir la population. Cette proposition de loi doit permettre aux communes, notamment rurales, de lutter contre le bâti dégradé. Souvent dans les villages, des bâtiments, des maisons, voire des fermes, sont inoccupés depuis très longtemps. Ces biens constituent une verrue au cœur d'un village, ce qui pose des problèmes en termes d'attractivité. De plus, c'est un foncier qui devient inaccessible alors même que l'on souhaite attirer de nouveaux habitants dans la ruralité. Enfin, ces logements sont très rarement entretenus, ce qui contraint les maires à prendre des arrêtés de péril », explique le député Liot des Vosges dans les colonnes de Challenges.

Pour rappel, le 22 août 2021, la loi « climat et résilience » a défini un projet ambitieux : atteindre le « zéro artificialisation nette (ZAN) » des sols. En effet, cette mesure consiste à limiter la consommation d'espaces naturels et l'étalement urbain. Pour résumer, elle oblige les collectivités à diminuer progressivement l'artificialisation des terres. A terme, la renaturation d'une surface équivalente devra compenser toute nouvelle construction.

Les logements vacants augmentent encore

Cette contrainte invite les communes, notamment rurales, à réinventer leur développement. Dans ce contexte, la réutilisation des logements vacants apporte une solution privilégiée car elle permet de compter de nouveaux habitants sans devoir consommer de nouvelles terres. « Pour la plupart des communes rurales, le manque de logements et de terrains à bâtir est la principale difficulté », ajoute Stéphane Viry. Actuellement, les zones rurales sont confrontées à un paradoxe. Ces habitations ne sont pas habitées malgré un besoin considérable de logements afin de maintenir leur population. Or, pour ces zones, ces logements vacants présentent des impacts négatifs comme la perte de potentiel pour accueillir de nouveaux habitants, la dégradation de l'attractivité des villages ou encore la mise en danger du patrimoine architectural local.

L'année passée, la France a enregistré environ 3,1 millions de logements vacants, selon les données de l'INSEE qui sont révélateurs. Ce chiffre représente 8,2% du parc immobilier national. Le potentiel est donc conséquent. Aussi, cette tendance se confirme car le nombre de logements vacants augmente de manière continue depuis plusieurs années. Les petites villes et les zones rurales sont particulièrement touchées par ce phénomène. Dans ce contexte, les territoires ont compris que la vacance immobilière était devenue un enjeu considérable.

En quoi consiste cette proposition de loi ?

L'expropriation simplifiée est un concept novateur introduit par la proposition de loi. Elle pourrait ainsi permettre aux conseils municipaux d'exproprier les propriétaires de logements vacants. Cette expropriation simplifiée serait soumise à certaines conditions : le propriétaire ne doit pas manifester son intention de remettre le logement sur le marché immobilier et ce dernier doit être vacant depuis plus d'un an. Les bâtiments dégradés et inutilisés ainsi que les constructions, qui font l'objet d'un arrêté de péril, seraient également concernés par cette mesure. « Tout en préservant les droits des propriétaires, il s'agit de permettre aux communes de mettre en demeure les propriétaires d'occuper leur logement, de le rénover, ou de le mettre en vente. A supposer qu'ils ne le fassent pas, la commune pourrait prendre la propriété du bien. N'ayant pas pour vocation de se constituer un patrimoine immobilier, la commune remettrait tout de suite ce bien en vente par le biais d'un notaire ou d'une agence immobilière. L'argent de la vente servirait alors à indemniser le propriétaire. Dans le cas où la commune n'aura pas les moyens de financer l'expropriation, je verrais bien l'intervention d'un tiers, comme un établissement public foncier, qui indemniserait les propriétaires du prix de leur bien lors du transfert de propriété. C'est comme cela que j'imagine le mécanisme », ajoute Stéphane Viry qui ajoute que « les élus ruraux ont besoin de solutions pratiques et simples à mettre en œuvre pour remettre sur le marché des biens dont les propriétaires ne souhaitent pas la vente ». Pour mettre en place cette expropriation, la commune pourrait délibérer en conseil municipal, localiser le bien concerné avec précision, et justifier la vacance ou l'état en péril par un constat d'huissier.

Quant aux logements vacants, indépendamment du souhait du propriétaire, par exemple dans le cadre d'une succession ? « Souvent, des successions sont bloquées pendant des décennies. De plus en plus de contentieux sont des contentieux de succession. Pendant ce temps, le bien au cœur du litige n'est pas entretenu, ni occupé. Parfois, il s'écroule même et devient une verrue au milieu du village. L'idée c'est de créer une voie dérogatoire pour qu'un héritier ne fasse pas obstacle à la mise en vente du bien », répond encore le député du Palais Bourbon.

Avec un fonds de financement de l'Etat

Afin de faciliter et d'encourager ces opérations, l'Etat assumerait la mise en place d'un fonds de financement dédié. Dans sa proposition, Stéphane Viry ajoute que les communes « ont besoin de bénéficier d'un fond de préfinancement mis en place par l'Etat pour porter l'acquisition ». Avec ce dispositif, les communes pourraient disposer des ressources indispensables pour acquérir les biens expropriés. Cette proposition de loi ne détaille pas les modalités précises de ce fonds (conditions d'accès, durée, montant...). Un décret devrait les définir ultérieurement.

Un registre national des propriétaires

L'information est un autre volet de cette proposition avec la création d'un registre national des propriétaires qui sera accessible aux communes. Aussi, ce dispositif lèverait le secret fiscal, ce qui permettrait aux communes d'identifier plus aisément les propriétaires de logements vacants. Grâce à cette mesure, l'action des collectivités locales sera encouragée dans leur lutte contre les logements vacants. Néanmoins, cette mesure amène des interrogations au niveau de la protection des données personnelles. Il faudrait alors des garde-fous pour éviter les abus.

Cette loi, si elle est adoptée, offrirait un potentiel de revitalisation pour les communes rurales. Elles profiteraient d'un levier exceptionnel pour accueillir de nouveaux habitants, préserver le patrimoine bâti, remettre les logements inutilisés sur le marché et enfin restreindre l'étalement urbain. En revanche, plusieurs doutes devront être levés sur cette proposition, notamment sur le respect du droit de propriété car l'expropriation simplifiée pourrait être contestée sur le plan constitutionnel. Le texte ne détaille pas les modalités d'évaluation et de compensation financière sur la juste indemnisation des propriétaires. Enfin, il y a des risques d'abus, et des garde-fous sont nécessaires pour éviter que certaines communes n'utilisent cette procédure de manière abusive.

Une loi difficile à adopter ?

Conscient que son projet de loi pourrait révolutionner le regard que portent les communes sur les logements vacants, le député Stéphane Viry s'attend à un parcours compliqué pour la faire adopter, sans exclure que le Conseil constitutionnel pourrait la retoquer. « Si je m'empêche de déposer une proposition de loi en me disant qu'elle ne passera pas le Conseil constitutionnel, alors je m'interdis d'être député, je ne suis plus force de proposition législative. Ce n'est pas comme cela que je vois l'Etat de droit. Ensuite, dès lors que les droits de recours des propriétaires sont respectés, et qu'ils sont payés au prix de la valeur vénale de leur bien, ça devrait passer. C'est l'esprit de l'expropriation. On peut avoir les plus beaux villages de France, s'il n'y a pas d'habitants à l'intérieur, les écoles vont fermer il n'y aura plus de vie associative, plus personne. On a besoin que la démographie vienne dans les villages, encore faut-il pouvoir y habiter », explique-t-il encore.

Et pour les grandes villes ?

Enfin, même si ce n'est pas à l'ordre du jour, Stéphane Viry n'exclut pas que cette possibilité d'exproprier les propriétaires de logements vacants de manière simplifiée puisse s'étendre aux grandes villes. « Ma proposition a pour objet de faire bouger les lignes sur un problème de logement partout en France. Cette initiative n'avait pas vocation à s'appliquer aux zones urbaines, mais je ne l'interdis pas. Comme toute proposition de loi, elle sera amendée, complétée, et peut-être resserrée. Dans les Vosges, je sais que les maires souffrent tous de cette vacance immobilière. D'autant plus que l'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) interdit souvent de construire pour éviter l'étalement urbain et de piquer des terres aux agriculteurs. Ce qui est très bien, mais il faut pouvoir davantage reconstruire et réhabiliter ».

Photo | Unsplash

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