Diagnostic structurel : le décret pour les immeubles collectifs en habitat dégradé est désormais en vigueur

Effondrements d'immeubles : quand vétusté, dérives urbaines et changement climatique fragilisent le tissu bâti

La publication du décret d'application encadrant le diagnostic structurel des immeubles collectifs intervient dans un contexte où la sécurité du bâti ancien devient une priorité nationale. À Marseille, les drames de ces dernières années ont révélé la vétusté d'un parc immobilier dégradé, où l'absence d'entretien et de rénovation a conduit à une détérioration progressive des structures : fondations fragilisées, murs fissurés, affaissements, signes d'une ossature fragilisée par le temps.

Par ailleurs, la gouvernance urbaine est également mise en cause. Densification anarchique, permis de construire accordés sans réel contrôle, et non-respect des normes de sécurité ont contribué à fragiliser le tissu urbain, accentuant les risques d'effondrement, notamment dans certains centres-villes anciens.

Enfin, le changement climatique s'impose désormais comme un facteur aggravant de premier plan. La répétition d'épisodes de sécheresse intense suivis de précipitations brutales accentue le phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA), particulièrement néfaste pour les fondations superficielles. Ce désordre géotechnique, déjà bien connu des professionnels, est exacerbé par l'artificialisation des sols et l'absence de régulation thermique naturelle, fragilisant davantage des structures souvent anciennes ou mal entretenues.

Dans ce contexte de risques cumulés : vétusté, urbanisation non maîtrisée et instabilité climatique, le diagnostic structurel, désormais encadré par décret, apparaît comme un outil de prévention indispensable.

Face aux fragilités du bâti, une réponse législative structurante

Publié au Journal officiel du 10 avril 2024, le texte législatif sur l'accélération et la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé marque une nouvelle étape dans la politique de lutte contre l'insalubrité et la fragilité du bâti. À travers son article 27, la loi donne aux communes un levier opérationnel pour mieux encadrer la prévention des risques structurels, en leur permettant de définir des secteurs soumis à un diagnostic structurel périodique des immeubles collectifs.

Dans ces périmètres, tout bâtiment d'habitation collectif devra faire l'objet d'un diagnostic structurel à partir de 15 ans après sa construction, puis au moins une fois tous les dix ans. Ce contrôle vise à détecter les désordres compromettant la solidité des structures et à évaluer les risques pour la sécurité des occupants comme des tiers.

Les périmètres ainsi identifiés devront être annexés aux documents d'urbanisme (PLU, carte communale ou document en tenant lieu), renforçant ainsi leur intégration dans les stratégies locales d'aménagement.

Ce dispositif, désormais opérationnel avec la parution de son décret d'application, s'inscrit dans une volonté claire de mieux anticiper les risques d'effondrement et d'outiller les collectivités pour une gestion proactive du bâti vieillissant.

Diagnostic structurel : un décret opérationnel pour prévenir les risques liés au bâti

Le 12 août, le décret d'application de la loi du 9 avril 2024, dite « Habitat Dégradé » a été publié. Il vient concrétiser la mise en œuvre du diagnostic structurel obligatoire pour les immeubles d'habitation collectifs situés dans des zones à risque. Ce texte réglementaire s'inscrit dans une démarche proactive de prévention des effondrements liés à la vétusté du bâti et à l'absence de suivi structurel.

Le décret confère désormais aux communes la possibilité de définir des périmètres dans lesquels ces diagnostics deviennent obligatoires, selon des critères liés à l'état du parc immobilier local. Objectif : identifier les fragilités structurelles des immeubles concernés, anticiper les désordres et proposer, si nécessaire, des mesures correctives ou des travaux. En cas de défaillance des propriétaires, la commune pourra engager la procédure d'office, avec une refacturation à la charge des intéressés.

Côté opérateurs, le texte précise les contours de cette nouvelle mission : contenu du diagnostic, compétences techniques requises, indépendance, assurance professionnelle, mais aussi délais de transmission. À compter de la notification par la commune, les propriétaires disposent de 18 mois pour faire réaliser et transmettre le diagnostic. Un dispositif désormais encadré, qui impose aux acteurs de la filière une vigilance accrue et une coordination étroite entre collectivités, syndics et professionnels du diagnostic.

Avec l'entrée en vigueur de ce décret, les acteurs du logement disposent désormais d'un cadre réglementaire structurant pour mieux anticiper les risques liés à la fragilité du bâti. Cette obligation de diagnostic structurel marque une avancée majeure vers une gestion préventive du parc immobilier collectif.

Dans cette dynamique, des solutions technologiques innovantes voient également le jour pour accompagner les professionnels. Parmi elles, des capteurs connectés capables de détecter à distance les micro-mouvements d'un bâtiment en temps réel, offrant ainsi des perspectives intéressantes pour compléter les dispositifs traditionnels de surveillance.