Qui restitue le dépôt de garantie au locataire en cas de cession de bail ?

En cas de ventes des murs d'un bien durant le bail, il est toujours important de bien savoir qui doit restituer le dépôt de garantie. Pour rappel, lors de la vente d'un bien loué, il est souvent défini, aux termes d'un avant-contrat de vente, qu'au moment de la signature de l'acte authentique de vente, le vendeur rend à l'acquéreur le montant du dépôt de garantie réglé par le locataire, à charge pour le nouveau propriétaire de le rendre à la fin du bail. Toutefois, afin que l'acheteur et vendeur puissent trouver un accord sur ce point, il est indispensable que le rédacteur de l'avant-contrat de vente s'assure que cela soit possible. En effet, en fonction du bail signé, cette décision ne dépend pas que de la volonté des parties à la vente.

Les baux nus et meublés à usage d'habitation

Actuellement, dans le cadre de la vente d'un bien à usage d'habitation en cours de bail, la loi précise que la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués. Ainsi, sans qu'il n'y ait besoin d'une quelconque autre formalité, l'acquéreur devient le redevable de la restitution du dépôt de garantie à la fin du bail dans le cadre de la vente d'un bien loué à usage de résidence principale du locataire. Toute clause contraire dans l'acte de vente n'aura d'effet qu'entre le vendeur et l'acheteur, cela veut dire que les deux parties sont libres d'en décider autrement. Donc, s'ils décident que le vendeur reste redevable de l'obligation de restituer le dépôt de garantie en fin de bail, quand le locataire demandera au bailleur substitué de lui restituer son dépôt de garantie, le nouveau propriétaire devra lui rendre. Ce dernier agira alors auprès du bailleur originaire (vendeur) afin d'en obtenir le remboursement. En aucun cas, le vendeur ne peut avoir comme information qu'il en a été convenu autrement aux termes de l'acte de vente et qu'il doit prendre contact avec l'ancien propriétaire.

Les autres baux

Le consentement du locataire

Ce consentement est indispensable dans le cadre de la vente de ces locaux, en cours de bail, pour obtenir le consentement exprès du locataire au transfert de la charge de la restitution du dépôt de garantie lors de sa sortie des lieux. Cet accord doit être écrit. Et plusieurs solutions sont possibles. Tout d'abord à la conclusion du bail. Une clause peut être rédigée et indiquer qu'à son terme, le locataire consent par avance au transfert de l'obligation à la condition que la cession lui soit notifiée pour qu'elle lui soit opposable. Autre cas, lors de l'avant ou à la signature du compromis. Un acte tripartite peut être rédigé entre le vendeur, le locataire et l'acquéreur. Cet acte recueillera alors la déclaration de transfert et l'accord de l'acquéreur et du locataire. Enfin, ce consentement peut se faire lors de l'acte de vente définitif où la promesse de vente devra être signée sous conditions suspensives de l'accord du locataire au transfert de l'obligation.