Tracfin : une obligation à respecter pour les professionnels de l'immobilier

L'immobilier est un secteur exposé au risque de blanchiment d'argent. Une ordonnance du 30 juin 2009 a introduit une nouvelle approche fondée sur le risque. Chaque relation d'affaires et chaque opération doivent systématiquement faire l'objet d'une analyse des risques de blanchiment. L'agence immobilière a l'obligation de déclarer à Tracfin (la cellule de renseignement financier rattachée au ministère des Finances et des Comptes publics) les sommes ou opérations douteuses qu'elle sait ou soupçonne provenir d'une infraction, participer au financement du terrorisme ou relever d'une fraude fiscale.

Pour chaque client ou chaque transaction, l'agent immobilier doit mesurer le risque. Suite à son analyse, il doit mettre en place certaines mesures de vigilance, selon le risque, déterminé en amont. Même si le client ne présente pas le profil d'un client risqué, le professionnel n'est pas exempté de ses obligations de vigilance.

Au niveau interne, une organisation doit également être mise en place avec la nomination d'un déclarant Tracfin.

Si cette identification est impossible, le professionnel de l'immobilier doit s'abstenir de nouer une relation d'affaires ou y mettre fin. Si cette identification est effective, il est indispensable de maintenir une connaissance actualisée du compte client, ce qui permet de juger le niveau de risque.

Les éléments à recueillir

Une première étape de cartographie des risques de blanchiment est nécessaire et consiste à identifier les différents facteurs d'un client à risque. Cette approche par les risques permet d'identifier des situations où le professionnel de l'immobilier doit mettre en œuvre des diligences renforcées. L'agent doit donc établir sa propre cartographie des risques avec des questionnaires, des fiches clients. Il doit aussi recueillir un maximum de documents. Quand le client est une personne physique, une copie d'une pièce d'identité, un justificatif récent de domicile, et des informations sur la profession et les revenus et le patrimoine (avis d'imposition) sont nécessaires. Pour une personne morale, l'agent immobilier doit recueillir un extrait K bis de moins de trois mois, les statuts à jour, les comptes certifiés du dernier exercice clos, une liste récente des actionnaires et associés détenant plus de 25% des parts ou actions de la société.

Les points de vigilance

L'agence immobilière doit être vigilante sur les critères précis en cas d'identité douteuse du donneur d'ordre, d'opérations atypiques au regard de l'activité de la société (opérations financières incohérences), d'opérations peu habituelles et non justifiées. Une opération réalisée à partir de capitaux, dont les bénéficiaires ne sont pas connus ou par des personnes ou organismes, domiciliés, dans un pays reconnu comme non coopératif dans la lutte internationale contre le blanchiment, doit aussi alerter l'agent immobilier en charge de l'opération.

Les sanctions en cas de négligence ou manquement

En cas de non-déclaration, le professionnel de l'immobilier court le risque d'être condamné par la justice. Depuis plusieurs années, les services de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) renforcent leur contrôle auprès des professionnels intermédiaires de l'immobilier. S'ils constatent une infraction, la Commission nationale des sanctions (CNS) est saisie et peut sanctionner les professionnels. Le barème de sanctions peut être le retrait de la carte professionnelle (avec ou sans sursis) et/ou une sanction financière pouvant aller jusqu'à 8 millions d'euros.

Environ 700 contrôles sont réalisés chaque année, ce qui donne lieu à une soixantaine de sanctions.

Les professionnels de l'immobilier font souvent l'objet de sanctions quand ils ne mettent pas en place de protocole interne, ne respectent pas leurs obligations de vérification de l'identité du client ou de vigilance constante, et enfin n'ont pas formé leur personnel à la lutte anti-blanchiment. Dans ces cas, ces sanctions peuvent aller de 5 000 à 30 000 euros.